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統計局發佈的4月房價數據顯示，北京、廣州新房、二手房環比漲幅有較大回落，上海新房房價環比跌幅擴大，深圳新房環比零增長。另一個“一線城市”——香港，卻於5月16日迎來土地總價和每平米單價的“雙料地王”。
北上深瘋長的房價終於找到墊背的瞭。
統計局發佈的4月房價數據顯示，北京、廣州新房、二手房環比漲幅有較大回落，上海新房房價環比跌幅擴大，深圳新房環比零增長。
另一個“一線城市”——香港，卻於5月16日迎來土地總價和每平米單價的“雙料地王”。
一塊位於香港中環美利道的商業用地，以232.8億港元的天價被恒基兆業地產有限公司（0012.HK）拍得，每平米樓面價格高達54萬港元滴雞精哪裡買（約合47.4萬人民幣），創下香港賣地歷史新記錄。
這是什麼概念？去年上海靜安區中興路拍出的全國地王，樓面價也才10萬人民幣出頭，香港地王的單價是內地的近5倍。
同一天，香港九龍啟德新區的住宅地塊，被兩傢內地開發商龍湖地產（00960.HK）與合景泰富（01813.HK）聯手拿下，總價為72.3億港元（約合63.96億人民幣），折合樓面價約12.06萬元/平方米。
三個月前，合景泰富曾與龍光地產以16滴雞精功效8.55億港元（約合149.66億人民幣）聯手拿下鴨脷洲一宗臨海住宅用地。當時的價格，是時隔20年後香港再次誕生總價地王。
唱衰香港樓市和香港經濟的人很多，但近期香港地王紀錄仍屢次刷新，背後是什麼邏輯？
1利空和警告擋不住房價飆升
1997年亞洲金融危機時，處於頂峰的香港房價遭到“腰斬”，過瞭15年才恢復到當年的價位。而與其它發達國傢（地區）相比，香港1980年來的房價增幅遙遙領先（下圖）。
國傢和地區房價漲幅（來源：經濟學人）
美國市場研究機構Demographia公佈的2017國際房價負擔能力調查，對主要發達國傢和地區進行研究表明，香港是房價負擔最重的城市之首，已經連續七年“獲此殊榮”。
香港房屋負擔最重（來源：Demographia）
而長久以來，香港房價絕對值也高居全球第二，僅次於富豪雲集的小國摩納哥，把倫敦、紐約、東京等國際大都市遠遠甩在後面。
根據香港差餉物業估價署的統計，目前剛到每平米均價為20萬港元，九龍為13萬，新界10萬，而這隻是均價。地段較好的住宅每平米高於20萬的比比皆是。
面對難以負擔的高樓價，眾多機構發出警告。
摩根大通董事總經理Cusson Leung認為，香港房價已經接近頂峰，並且是“從經濟上說不可持續的”；美銀美林認為，未來三年香港樓價會下調5%-20%；摩根史丹利認為今年房價將下調5%。
甚至連香港金管局也於上月發函警告銀行貸款風險，表示許多開發商正提供高成數按揭予買傢。相關按揭增加，將會改變在銀行有貸款的開發商的風險情況。
但即便如此，特區政府對非本地買傢征收15%的額外印花稅，4月的中原城市領先指數卻顯示，香港二手房價格與去年同期相比大漲17%。
2核心地塊稀缺助推寫字樓市場
香港CBD核心地段土地供應極度稀缺，是導致此次出現地王的最主要原因。
對香港不熟悉的朋友可能對中環美利道沒什麼概念，但說起中銀香港、匯豐銀行、李嘉誠的長江中心、香港立法院、香港行政長官辦公室，或許去香港旅遊過的人都能回憶起來。
是的，美利道被拍出的地塊，就挨著這幾個地方，可謂是香港“中環的中環”。
畫圈處即為美利道被拍地塊
下圖白色樓房就是被拍出的地塊，步行到中環地鐵站隻要5分鐘，目前是多層停車場，曾是廉政公署辦公地。該地塊後方緊挨著中銀香港、長江中心、匯豐銀行大樓。
這樣一個黃金寶地，是香港政府21年來，第一次在中環核心地段批準拍賣商業地塊，上一次還得追溯到1996年。
說此地塊是“千載難逢”不為過，也難怪吸引來瞭本港9份標書，包括恒基兆業、長實地產、九龍倉、恒隆地產、中渝置地、南豐發展、華人置業、新鴻基、信和置業等。
正因為香港核心CBD的商用地塊極度稀缺，使得此次拍賣創出高價。此前，地產咨詢公司高力國際就指出，該地塊估值達到223.2億港元，最終拍賣價為232.8億，僅比估值高出4.3%，因此普遍認為並沒過分高估。
恒基兆業股總裁李傢成表示，未來計劃在此修建一棟辦公樓，租金可能達到每平方英尺170-200港幣（1628-1915人民幣/平米），超過“長江中心”的160，與“國際金融中心”的180港幣/平方尺接近。
金融服務業發達的香港是國際金融中心，吸引瞭全世界最著名的各類金融機構，中環也是少有的可以和紐約華爾街、倫敦金融城對標的世界級核心金融區，成為金融機構和大集團前往插旗的地點。
近年來，香港中環、金鐘、灣仔地區寫字樓市場更是吸引力大批內地企業的到來，推升瞭租金，寫字樓空置率極低。
民生銀行、上海銀行等一整層的租用香港寫字樓；恒大地產、光大控股則更瀟灑，整棟購買寫字樓，一出手就是100多億港元。
下圖中香港各類地產價格漲幅也能說明問題。以1999年為基期100，近20年來，香港住宅價格上漲兩倍，而寫字樓則增長瞭4.5倍，增速明顯高於住宅。香港寫字樓市場火熱顯然屬於正常現台中滴雞精推薦象。
香港各類物業價格指數（來源：差餉物業估價署）
財經作傢劉曉博就認為，一線城市的土地稀缺，尤其是核心區塊，因此上漲是常態。
即便在實體店式微、遠程辦公興起的今天，我們依然無法短期內擺脫CBD的魔力。城市核心區域的寫字樓、零售店鋪等商業地產，依然是投資者們重要的投資標的。
3內地開發商大舉進入
近兩年內地開發商大量進入，也給香港樓價帶來有力支撐，使得香港樓市在唱衰聲中依然節節高升。
文首提到的九龍臨海住宅地塊被兩傢內地開發商龍湖地產、合景泰富（01813.HK）聯手拍下，而當時共同競標的還有內地的萬科、深圳控股、龍光地產、華潤置地等。
香港地產市場的內地大玩傢——合景富泰，三個月前還與龍光地產以168.55億港元聯手拿下鴨脷洲一宗臨海住宅用地。
最近一年，來自內地的房企已經在香港購入10宗土地，成交總金額接近600億港元（約合530.8億元人民幣），占香港賣地收入的五成以上。
自2011年以來，已有中海地產、萬科、世茂、保利、明發、中信、中冶、五礦等內地房企在香港拿地，成交土地超20宗，未來香港住宅和商業地產市場將有大量內地房企進入。
當然，最近內地開發商拼命在香港拿地，也與人民幣貶值有關。
2014年時，1港幣約合0.78人民幣，而三年後的今天1港幣合0.89人民幣，人民幣對港幣貶值達14%。內地資本用腳投票，來到最近的香港，不光能在金融市場上更好融資，也為規避匯率風險進行資產分散。
4香港未來樓市怎麼看？
內地資本的大量湧入和土地供應稀缺，或將香港房價在短期內（一兩年）不會下跌，但長期來看存風險。
香港中原集團主席施永青年初表示，香港樓市未來兩年漲20%；而此前“撤出”香港的李嘉誠，也在近期表示，香港市場目前購買力非常強，“買傢力量很大”，看不出未來一兩年有可能下跌。他認為內地有很多土地，香港土地本就供不應求，而香港本地和內地人都紛紛在香港買樓，這才導致香港樓市價格走上去。
房價高企且繼續上漲在香港雞精禮盒不是新鮮事。然而一些變化，對房價產生的影響可能更長遠。
20年前，哪怕10年前，香港一直是內地人移民、留學，以及在歐美留學歸國後的優先目的地，這裡不光有西方的體制，也是中國領土和中華文化，吸引著內地精英遷入。當年的薪資相比內地優勢明顯。
10年前，進入美利道地王的寫字樓辦公，是許多內地學生和移民精英的夢想。
然而近年來香港對內燕窩推薦地人的吸引力明顯下降。
根據香港各大學公佈的內地生申請數據，香港理工大學2015年收到約2300位內地學生申請，同比下跌34%；嶺南大學收到556份申請，同比減少40%；香港浸會大學3876名內地生申請，今年減少至2319人。
房價增速明顯快於工資增速、對於內地學生和遊客的反感、高企的生活成本、經濟結構單一導致經濟增長乏力等因素、逐漸失去競爭力的薪資，使得越來越多的“港漂”離開；而關閉的移民政策，也令香港不再是內地人的移民首選。
據南華早報調查，隻有28%的港漂願意長期留在香港。與其去對自己不太友好，生活成本又高的香港，不如直接留在國外或者回內地一線城市，同樣也能找到高薪職位。
近年來香港年均人口增長率僅為0.6%，平均年齡43.4歲，面臨老齡化威脅。目前香港人口為737.5萬，預計未來25年內，人口僅會增長到841萬，三分之一是65歲以上的老人。
逐漸對外來人口失去吸引力、人口老齡化，是本已價格高企、泡沫顯現的香港樓市未來面臨的最大威脅。
面對這些利空，香港隻能通過持續引入中高階新移民、抓住“粵港澳大灣區”來實現逆轉。
目前來看，泛政治化的香港似乎很難重開移民政策。也就隻剩下“粵港澳大灣區”的概念可以努把力瞭。
（本文作者為掘金大師，來自“海外掘金”）
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